У корпорации прекрасная база - завод по выпуску высококачественных экологически чистых строительных материалов из ячеистого бетона. Предприятие создано Главком 'Главновосибирскстрой', в который входит и 'Красный Проспект', находится в его собственности и производит в год до 140000 квадратных метров жилья, снабжает своими блоками и деталями стройки в городах Сибири и Дальнего Востока. Из ячеистого бетона изготавливаются наружные и внутренние стены. Расход материала при соблюдении теплотехнических требований в 2 раза меньше, а стоимость в 1, 5 раза ниже, чем из традиционных кирпича и шлакоблоков...
Ясно, что проблем со снабжением стройматериалами у корпорации 'Красный Проспект' практически нет. Однако возникает немало других сложностей.
- Главное - чрезвычайно высокая себестоимость строительства жилья, - говорит генеральный директор корпорации Сергей Наймарк. - Смотрите, - продолжает он, - сырье привезли на завод строительных материалов. Примерно половину его стоимости составили налоги. Далее - платите за построенный объект. После сдачи дома в эксплуатацию - снова платите. Отдал в казну и инвестор, то есть владелец части жилья. Так, по моим подсчетам, набегает до 80 процентов себестоимости.
- А теперь о 'поборах', - вступает в разговор Рашид Шевцов, директор корпорации. - Во-первых, так называемый градостроительный сбор. В оправдательных формулировках там такие выражения: 'за произведенное ранее оснащение территории транспортом, связью, другими элементами инфраструктуры...'. В центральной части Новосибирска до 5 миллиардов старых рублей надо выложить за 1 гектар застройки, и выливается это в 10-12 процентов стоимости объекта.
Далее идут всем знакомые лимиты на тепло, воду, электроэнергию, канализацию. Все это подается 'под соусом' строительства будущей ТЭЦ и на развитие систем канализации, водоснабжения.
Раньше, когда была монополия государства на энергетику, таких вопросов просто не возникало. Не было и платы за землю. Поэтому цена квадратного метра в 1984 году в панельном доме была 150, в кирпичном - 200 рублей. Учитывая высокое качество наших жилых домов из ячеистого бетона, цена приближается к уровню 2, 5-2, 6 миллиона рублей за 1 квадратный метр, в то время как средняя по Новосибирску намного выше.Получить лимиты - дело трудное. Elbe труднее получить реальные тепло и энергию. В городе, на мой взгляд, идут по затратному пути, не экономят энергоресурсы. Не сегодня началась кампания по строительству ТЭЦ-6 стоимостью несколько триллионов рублей. За счет каких средств? За счет поборов, в том числе со строителей, и главное - будущих владельцев квартир. Поборы вездесущи и взимаются, откровенно говоря, с тех, кто действует, строит, улучшает среду обитания. Как барон Мюнхгаузен, мы, строители, должны сами вытаскивать себя из болота, в которое попали не по своей вине.
Городские власти вроде бы стремятся к сотрудничеству с теми, кто строит дома, но занимают, на мой взгляд, неправильную позицию. Город, владея землей, коммуникациями, должен владеть и лимитами на тепло и 'энергию. Строители, решая социальную задачу, помогая мэрии, не 'должны бегать по кругу, а согласовывать все в одном месте. Иметь одного хозяина.
- По плану детальной планировки города, - продолжает свои размышления Рашид Шевцов, - основой его застройки должны стать двенадцатиэтажные дома. Чего проще, только давайте обойдемся без поборов и волокиты, решим все вопросы у городского головы, а рассчитаемся за это положенным и весьма значительным количеством квартир для горожан. По сути, мы предлагаем мэрии стать соинвестором нашей строительной компании. Причем вклад администрации - это помощь в самой организации начала строительства. При этом мы не отказываемся от участия в конкурсе на право застройки вместе с конкурентами. У мэрии достаточно рычагов для того, чтобы не допустить мелких поборов в начале процесса. Зато она получит квадратные метры, реальные и недорогие.
И С. Наймарк и Р. Шевцов не ослеплены получением выгоды только для своей корпорации. Слишком серьезную школу жизни прошли, и понятие 'социальное жилье' для них, годами ожидавших вместе с родителями радостного момента переезда в новую квартиру, - не пустой звук.
Оба руководителя, мои собеседники, убеждены, что создали действенную инвестиционную модель. Смысл ее не в прежнем 'освоении' средств, а в их вложении в дело.
- Рашид отвечает за использование средств, - говорит Наймарк. - А я отвечаю за их поступления. Цель нашей системы управления - построить дом. Для этого мы ведем четыре основных блока.Первый - описание материальных ресурсов. С помощью второго блока мы управляем снабжением. Третий блок - собственно производство работ. И наконец, - проектирование и адаптация существующих проектов к нашим условиям.
'Красный Проспект' объединяет в одном лице функции заказчика, подрядчика, инвестора, частично проектировщика, генподрядчика наконец.
'Сами, все сами делаем' - таков лейтмотив рассуждений Наймарка и Шевцова.
- Сами. оформляем участок земли, производим проектно-изыскательские работы, находим строймеханизмы, инвесторов, врезаемся в коммуникации, организуем кондоминиум по эксплуатации дома. А главная особенность в том, что мы ни одной копейки из городского бюджета не получили. И по всей видимости не будем обузой и дальше, - заявляют они.
Между тем добротные, красивые дома растут в жилых кварталах Новосибирска. За четыре года существования корпорация построила жилье площадью сорок тысяч квадратных метров, в стадии строительства еще тридцать тысяч 'квадратов'.
