Однако процесс этот вовсе не прост ни с технической, ни с юридической точек зрения. Помочь разобраться в этом мы попросили заведующую лабораторией обследования зданий и сооружений при МНИИТЭП Маргариту НЕКРАСОВУ, а также заместителя генерального директора фирмы 'Запад-Аудит' Ильдара ХАЛИЛЮЛИНА. Лаборатория Маргариты Алексеевны уже несколько лет выдает технические заключения на квартирные перепланировки и освоение чердаков, а 'Запад-Аудит' является фирмой, которая занимается организацией конкурсов и оформлением документации, необходимой для освоения чердаков в Западном округе столицы.
- Ильдар Умярович, кто вправе претендовать на чердак, обязательно ли жить в данном доме на последнем этаже?
- Преимущественное право на освоение чердачного пространства имеют жители приватизированных и неприватизированных квартир последних этажей данного дома. Теоретически возможно освоение и для тех, кто не имеет квартиры на последнем этаже. Для этого необходимо получить согласие тех, кто имеет преимущество. Чаще всего чердак осваивается при наличии квартиры на последнем этаже. Более того, если чердачное пространство осваивается не только над своей квартирой, но и над соседями, то необходимо получить их согласие на обустройство чердака над ними и выплатить компенсации за причиненные неудобства.
- Как оформляется выкуп чердака?
- Сразу уточню, что чердак не выкупают, а осваивают. Это инвестиционная деятельность. Инвесторами могут быть физические или юридические лица. Гражданин или организация вкладывают деньги, осваивают чердак, создают новое жилье и становятся его собственниками. Поэтому префектура не продает чердак, а только предоставляет право его освоения. Осуществляется это на основании конкурса, проводимого префектурой, через уполномоченные организации, одной из которых является 'Запад-Аудит'.
Схема такова. Желающий освоить чердак пишет заявление с просьбой оценить стоимость права освоения одного квадратного метра чердачного помещения и предоставляет минимальный пакет документов (планы квартиры и чердака, выписку из паспорта БТИ, экспликацию и т.д.). Если же человек пока не живет в этом доме, то такие документы за него собирает уполномоченная организация. Квадратный метр чердака стоит в разных районах Москвы по-разному - от 250 до 650 долларов.
Если цена заявителя устраивает, то готовятся документы на конкурс. И это наиболее ответственная работа. МНИИТЭП представляет техническое заключение о возможности освоения конкретного чердака с соответствующими согласованиями и проектную документацию, также надлежаще согласованную. Нужно проверить, не отягощен ли чердак какими-либо обязательствами, например, не находится ли здание на капремонте или реконструкции, не заключен ли договор на строительство мансард... Далее объявляется место и время проведения конкурса, проводится открытая реклама, оповещаются все жители дома. Вносится залог - 30 процентов от выкупной суммы. Следует отметить, что к дате конкурса уже должно быть получено согласие всех жителей последних этажей, над которыми будет вестись строительство.
Конкурсная комиссия префектуры рассматривает документы и выносит решение, которое утверждается распоряжением префекта. Затем производится основная оплата, заключается инвестиционный договор и начинается строительство. В договоре указывается срок, в течение которого должен быть освоен чердак. По окончании строительства и подписания акта госкомиссией новое помещение оформляется в собственность.
- Учитывая стоимость получения права освоения и стоимость самого строительства, новые метры получаются достаточно дорогими. При том, что еще есть и ограничения на их использование (о чем мы поговорим чуть ниже). Так ли уж, на самом деле, выгодно освоение чердаков?
- Если кого-то не устраивают возможности чердака, то проще купить новую квартиру или построить коттедж. Квартира с мансардой - конечно, на любителя с достатком. Но выгод здесь немало. С одной стороны, человек получает новое жилье без уплотнения застройки, двухуровневая квартира более удобна и стоит значительно дороже. К тому же такие здания обычно находятся в элитных районах. С другой стороны, благодаря деньгам новоявлейного владельца чердака, у эксплуатирующей организации появляются средства на проведение в доме ремонта. Да и то, что у обычно бесхозного чердака появляется хозяин - тоже плюс, и немалый!- Маргарита Алексеевна, есть ли какие-то ограничения, которых должны придерживаться владельцы чердачных помещений?
- Да, есть. Они, прежде всего, относятся к оборудованию ванных комнат: нужно учитывать создаваемые в местах расположения ванн повышенные нагрузки на перекрытия. Например, в старых домах на таких участках устраивали монолитные перекрытия. А поскольку чердаки на такие нагрузки не рассчитаны, для устройства ванных требуется усиление пола металлоконструкциями. Ни в коем случае нельзя устраивать на чердаках сауны. Эти помещения в основном используют в качестве гостиных, рабочих кабинетов, кладовок...Вообще же все работы по обустройству чердака идут под контролем соответствующих органов. Во-первых, не должен меняться архитектурный облик здания. То есть нельзя поднимать крышу ради увеличения пространства, а устройство окон требует согласия архитекторов (хотя обычно его получают без проблем).
Во-вторых, помещение на чердаке должно быть устроено так, чтобы оно держало тепло. Для этого должно быть выполнено утепление (по специальным расчетам). Возможно, понадобятся кондиционеры, потому что, как показывает практика, часто на обустроенных чердаках летом жарче обычного, а зимой немного прохладнее. Необходимо также учитывать, что изначально чердак - помещение техническое. Туда выходят вентиляционные блоки, трубы, прочие коммуникации. Их, естественно, 'приватизировать' никак нельзя. Более того, должен остаться проход для технического персонала. Определенные требования предъявляются и к боковым стенам чердачного помещения: они должны быть прочными и огнеустойчивыми.
К чердаку нужно приглядеться еще до покупки квартиры на последнем этаже: бывает так, что с виду он имеет достаточную высоту, а на самом деле - всего метра полтора, да к тому же на крыше бордюр такой, что и улицы не видно. Правда, чтобы вместе со специалистами осмотреть чердак, необходимо привлечь хозяина низлежащего жилья (без него нельзя получить планы квартиры и чердака) и пригласить представителя РЭУ или ДЭЗ, чтобы они открыли и закрыли это помещение. Только специалисты, выехав на место, скажут, можно ли использовать данное чердачное помещение, уточнят технические детали. Однако это не освобождает от получения разрешений пожнадзора, СЭС, жилинспекции, ДЭЗ, архитекторов и межведомственных комиссий - административного округа и городской.
